O que é o reembolso antecipado de um crédito hipotecário em Portugal

No entanto, a escolha entre reduzir as prestações mensais e encurtar o prazo do empréstimo pode afetar significativamente o montante que acabarão por poupar.

Ambas as opções reduzem os juros cobrados pelo banco, mas funcionam de forma diferente.

Enquanto um reembolso antecipado parcial reduz normalmente as prestações mensais, a redução do prazo do crédito hipotecário requer um acordo separado com a entidade credora.

De acordo com as orientações do Banco de Portugal, os mutuários podem reembolsar parte do capital em dívida da hipoteca antes do termo do contrato acordado, sendo que o cliente determina geralmente o montante, desde que cumpra os procedimentos e prazos de pré-aviso exigidos.

Orçamentos familiares

Para os proprietários que pretendem libertar dinheiro todos os meses, reduzir as prestações da hipoteca pode ser a opção mais prática.

Quando um mutuário efetua um reembolso antecipado parcial, o capital em dívida diminui e o banco recalcula então as prestações mensais com base na dívida mais baixa, mantendo-se inalterado o prazo original da hipoteca.

Isto pode proporcionar alguma margem de manobra às famílias que enfrentam custos de vida mais elevados ou que pretendem destinar dinheiro a outras despesas. Embora o mutuário venha também a pagar menos juros ao longo do prazo restante da hipoteca, o empréstimo manter-se-á pelo mesmo número de anos.

Consequentemente, a poupança global em juros poderá ser menor do que a obtida através da redução do prazo da hipoteca.

Poupança em juros

Uma alternativa consiste em utilizar o dinheiro para antecipar a data em que a hipoteca será totalmente liquidada.

Em vez de reduzir as prestações mensais, o mutuário mantém o montante da prestação próximo do atual, reduzindo simultaneamente o número de anos restantes do empréstimo, o que significa que o banco cobra juros durante um período mais curto e, potencialmente, gera uma poupança maior.

No entanto, esta opção não é automática, uma vez que os clientes têm de solicitar ao seu banco a renegociação do prazo da hipoteca e a entidade credora tem de concordar com a alteração proposta.

Quando a taxa de juro e outras condições são comparáveis, encurtar o prazo de reembolso permite, geralmente, poupar mais em juros totais do que simplesmente reduzir a prestação mensal.

A contrapartida é que os mutuários têm de se sentir à vontade para continuar a efetuar pagamentos relativamente elevados.

Requisito de pré-aviso

Qualquer pessoa que pretenda reembolsar antecipadamente parte da sua hipoteca deve notificar o seu banco com, pelo menos, sete dias úteis de antecedência.

O Banco de Portugal indica que os reembolsos parciais devem ocorrer numa data correspondente a uma prestação mensal prevista, e os mutuários podem escolher o montante de capital que pretendem reembolsar.

Assim que o banco receber o pedido, deve fornecer, sem demora injustificada, informações sobre as consequências financeiras da operação, por escrito ou noutro suporte duradouro, explicando os pressupostos utilizados nos seus cálculos.

Para quem pretenda liquidar a totalidade do crédito hipotecário antes da data de vencimento acordada, o prazo de pré-aviso aumenta para 10 dias úteis.

Comissões de reembolso antecipado

Outro fator que os proprietários devem ter em conta é a possibilidade de pagar uma comissão de reembolso antecipado.

Em 2026, os bancos portugueses podem cobrar uma comissão máxima de 0,5% do montante reembolsado em hipotecas com taxas de juro variáveis, enquanto que, para as hipotecas de taxa fixa, o limite máximo é de 2%.

Por exemplo, alguém que efetue um reembolso parcial de 10 000 € poderá ter de pagar uma comissão máxima de 50 € num contrato de taxa variável ou de 200 € num contrato de taxa fixa.

Trata-se de montantes máximos permitidos, não de encargos obrigatórios.

Os bancos podem aplicar comissões mais baixas ou dispensá-las por completo, dependendo do contrato de crédito hipotecário.

Uma isenção temporária das comissões de reembolso antecipado em determinadas hipotecas de taxa variável expirou a 31 de dezembro de 2025.

No entanto, continuam a existir isenções em circunstâncias específicas, incluindo casos que envolvam o falecimento ou o desemprego de um mutuário, ou uma mudança profissional.

Benefício financeiro

Em última análise, a melhor abordagem depende da situação financeira do proprietário e dos objetivos que este pretende alcançar.

Quem tenha dificuldade em gerir as despesas mensais poderá beneficiar mais com a redução das prestações, uma vez que isso liberta imediatamente parte do rendimento familiar.

Em contrapartida, os mutuários com rendimento disponível suficiente para manter os pagamentos atuais podem considerar que encurtar o prazo da hipoteca oferece um melhor valor a longo prazo, ao reduzir o total de juros pagos.

Antes de tomarem uma decisão, os proprietários devem solicitar ao seu banco simulações que abranjam ambas as opções, uma vez que a comparação das prestações mensais revistas, do prazo restante do empréstimo, dos custos de juros previstos e de quaisquer comissões aplicáveis pode ajudar a determinar qual a opção que oferece o maior benefício.

O Banco de Portugal aconselha também os mutuários a informarem-se sobre as consequências financeiras do reembolso antecipado antes de avançarem, para que compreendam como a decisão irá afetar o custo global do seu crédito hipotecário.